当前的税务执法口径越来越严格，这样做短期内对企业不利，但从长期来讲对国家、对社会、对经营者是有好处的，全国统一大市场的建立，就是在全国范围内尽量实现税收公平，这样的话，尽量实现不论你在哪里设立企业，纳税的标准、执法的尺度应该是一样的。关注“东方税语”共同学习财税知识，共同进步

土地租赁业务增值税涉税问题指引

《增值税法》实施后仍然有部分业务存在一定的不确定性，比如纳税人出租土地按照什么税目缴纳增值税，我们对比进行了较为详细的分析，供广大纳税人参考，尽量规避税收风险，实现合规依法纳税。

一、新法基础规则

（1）《增值税法》第十一条：简易计税法定基准征收率为3%。（2）财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号第三条第六项：在2026?2027 期间，小规模纳税人，除销售、出租不动产或者转让土地使用权以外的应税交易，实行3% 减按 1%。

（3）关键点：销售不动产、出租不动产、出租土地（如果按不动产租赁定性），被明确排除在 1%优惠之外；但它的法定征收率，已经由原来营改增时期的5%，更新为新法下的3%。

二、分主体精确重述（主流口径：土地出租＝不动产经营租赁）

1、小规模纳税人（公司、个体工商户）

• （1）出租土地（不动产经营租赁）：征收率 3%
• （2）不得享受3%减按1%；
• （3）可以享受月10 万/ 季度30万普票免征增值税优惠政策；

补充：5%简易计税，仅仅保留给一般纳税人，针对 2016?04?30 之前取得的老不动产，2026?2027过渡期选择适用，小规模纳税人不再有5%选择权。

2、自然人出租土地

（1）税目按不动产经营租赁：征收率3%；

（2）一次性预收租金，可以在租期内分摊，月租金≤10 万元，普票可免征增值税；

（3）同样不能适用3%减按1%优惠。

三、如果采用少数派口径：出租土地属于无形资产?自然资源使用权租赁（6%）

（1）登记小规模纳税人、自然人：征收率 3%；（2）同时，该项业务不再落入 10 号公告的排除范围，理论上可以享受 3% 减按 1%。

（3）这也是实务争议当中非常重要的一层博弈。

如果定性为无形资产租赁：小规模、自然人 →可按 1%；

如果定性为不动产租赁：小规模、自然人 →按 3%，不可1%。

四、一般纳税人的规则

（1）2016?05?01 之后取得土地、对外出租：一般计税 9%；无简易计税。（2）2016?04?30 之前取得的老土地：2026?2027 过渡期，可以选择简易计税 5%；过渡期结束后，只能9%一般计税。

（3）5% 简易计税只针对一般纳税人老项目，小规模纳税人、自然人不再适用5%。

五、主流口径：土地出租 → 不动产经营租赁

六、风控提示

目前广西、河南的省级口径，仍然维持税目按不动产租赁；但征收率已经由旧时代5% 更新为新法下的3%。在财政部、税务总局未出台专项文件一锤定音之前，大额土地租赁业务，建议向主管税务机关书面确认税目与征收率，留存沟通记录，规避税企争议。