各位税友大家好，欢迎来到老戴讲税时间！

最近，老戴在跟几家房地产公司的税友喝茶聊天，发现一个很有意思的现象——2026年第3号公告已经实施大半年了，可不少房企在土增预征申报时，还是按照"预收款-应预缴增值税税款"这套老算法确认计税依据。老戴一问，原来大家是凭经验抄旧文件。

说到这儿，老戴先带大家还原一个最近房企财务老张的咨询。老张说：老戴，我们公司一个商品房项目（一般计税方法，适用9%税率），2026年6月取得预收款10900万元，应预缴增值税=10900÷（1+9%）×3%=300万元。我们财务小李按老算法（预收款-应预缴增值税税款）算出来预征土增税=(10900-300)×1.5%=159万元；但是另外一位同事小陈说，3号公告已经改了，应该按预收款÷(1+9%)倒挤，计税依据是10000万元，预征土增税是150万元。两个人吵得不可开交，到底哪个对？

老戴个人觉得，这个问题非常典型，今天就借着3号公告的原文，跟各位税友分享一下。

我们先看看3号公告原文：

二、关于预征土地增值税计税依据 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）。

——《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）

从上述规定我们看到，2026年起房地产企业预征土地增值税的计税依据，按"预收款÷（1+适用税率或征收率）"倒挤，简单粗暴，没有第二条路。

接下来，老戴再带大家看看过去的算法是怎么做的。老规则写在哪呢？2016年70号公告第一条第二款，里面其实有约定：

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款。

——《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）

注意，老戴提醒各位税友一下——3号公告第九条已经明确，2016年第70号公告第一条第二款自3号公告施行之日起废止。也就是说，"预收款-应预缴增值税税款"这套算法，从2026年1月1日起已经不能用了。

可能有税友会反问：那为啥要改？道理在于财税〔2016〕43号第三条的规定：

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

——《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

也就是说，土增税的应税收入本就是"不含增值税"。从字面上理解，在土增税预征阶段，计税依据本来也应该要还原为不含增值税的收入嘛。所以，3号公告把"减"改成"÷倒挤"，这样在本质上才和43号文保持一致。

接下来，老戴把房企最常见的两种情况拆开来讲一讲，方便各位对号入座：

①一般计税方法项目（新拿地的商品房项目，房企最常见！）

甲公司某项目适用一般计税方法（9%税率），某月取得预收款10900万元，当期允许扣除土地价款4000万元。当地规定普通住宅预征率为1.5%。

按70号公告老规则：应预缴增值税=10900÷（1+9%）×3%=300万元；预征土增计税依据=10900-300=10600万元；预征土增税=10600×1.5%=159万元。

按3号公告新规则：预征土增计税依据=10900÷(1+9%)=10000万元；预征土增税=10000×1.5%=150万元。

仅仅一个月，差距就达9万元。一年12个月累积下来，可能差出几十万元甚至上百万元。如果企业一直用老算法申报，光是多预缴的土增税已经占用了大量的资金，很不划算，而且还不符合最新的规定。

②适用简易计税方法的（一般是老项目）

假设乙公司适用5%征收率，取得预收款10500万元。按3号公告：预征土增计税依据=10500÷(1+5%)=10000万元，应预缴土增税=10000×1.5%=150万元；按老规则：应预缴增值税=10500÷(1+5%)×3%=300万元；预征土增计税依据=10500-300=10200万元，应预缴土增税=10200×1.5%=153万元。

新旧不同的计算方法，在预缴土地增值税时，也是存在比较大的差异，按照新口径计算，可以为房开企业节约不少的现金流。

当然了，老戴也要给各位税友提个醒——3号公告明确："本公告自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。"所以，企业在做预征申报前，先检查自家项目清算受理通知书是否已出具——已出具的，按老规则；未出具的，按新规则。一字之差，可能就是一两年后清算结果的天壤之别。

好了，本期老戴就分享到这里，感谢大家阅读，老戴讲税，不是靠吹，拜拜！