1.案例及相关问题

D 公司将其持有的厂房出租给第三方。合同约定租期自 20X5 年 1 月 1 日开始，租期 15 年（即 180 个月）；前 3 个月免租金，从第 4 个月开始，初始月租金为 60 万元（不含税），每三年租金递增 10%；合同未赋予承租人提前终止租赁的选择权，但合同约定，在合同有效期内，经双方协商一致，通过书面协议可提前终止合同。该租赁未转移与租赁资产所有权有关的几乎全部风险与报酬，为经营租赁。

20X5年1月1日起，承租方进场开始装修布置，并安排搬迁。D公司管理层认为前3个月免租期不确认收入，自第4个月开始，每个月按60万元确认租金收入。

问题：D 公司应当如何确认上述房屋租赁收入？

2.参考意见

根据企业会计准则及相关规定，租赁期自租赁期开始日起计算。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。在经营租赁期间内，出租人应采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入。

本案例中，承租方自20X5年1月1日起进场装修，表明承租人开始拥有对租赁场地使用权的控制，租赁期开始日应从 20X5年1月1日起开始计算。虽然D公司提供3个月免租期，在计量月租金收入时，应当将租赁收入总额在整个租赁期内，即包含免租期的180个月内按直线法进行分摊，自20X5年1月开始确认租金收入，其他分摊方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

若出现合同提前终止等原因使得合同租赁期与实际租赁期不同、导致已确认的租赁收入与根据合同约定的应支付款项不等时，应在租赁变更生效日，将相关差额考虑收到的承租人补偿款后调整当期租赁收入。

3.相关规则

（1）《企业会计准则第 21 号——租赁（2018 年修订）》第四十五条 在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

（2）《企业会计准则应用指南汇编（2024）》第二十一章 租赁八、出租人会计处理之“（三）出租人对经营租赁的会计处理”

1.租金的处理。

在租赁期内各个期间，出租人应采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入，计入租赁收入或其他业务收入等。如果其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，则出租人应采用该方法。

2.出租人对经营租赁提供激励措施。

出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应当确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。

（3）《企业会计准则解释第 1 号》

出租人对经营租赁提供激励措施的，出租人与承租人应当分别下列情况进行处理：

出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。