1.案例及相关问题

C 公司主营业务为不动产租赁及商业管理服务。C 公司与商户签订的租赁合同在 3 年以上，为经营租赁，月租金按照固定租金与商户月营业额乘以一定抽成比例孰高确定，其中固定租金部分每年上调 2 元/平方米/天。

C 公司认为，在租金以保底固定租金和营业额抽成租金孰高确定的模式下，实际租金水平一定程度上取决于抽成租金的实际水平，由于商户在租赁期的营业额具有不确定性，相关租金属于可变租赁付款额，应当在实际发生时计入当期损益。

问题：在租金以保底固定租金和抽成租金孰高确定模式下，相关租金是否应全部认定为可变租赁付款额?

2.参考意见

根据企业会计准则，对于经营租赁，在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其中租赁收款额，是指出租人因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额；出租人取得的与经营租赁有关的可变租赁付款额，如果是与指数或比率挂钩的，应在租赁期开始日计入租赁收款额；除此之外的其他可变租赁付款额，应当在实际发生时计入当期损益。

本案例中，C 公司出租商铺属于一项经营租赁。首先判断在该合同下的租赁期不可撤销，进而确定租赁期内的租赁应收款。虽然租金包含基于收入实现情况的可变部分，但是其最终金额将根据固定租金和抽成租金孰高原则予以确定，因此固定租金部分对承租人来说是不可避免的付款额，C 公司应将该实质固定付款额纳入租赁收款额，并在租赁期内按照直线法或其他系统合理方法确认为租金收入。对于实际确定的租金超出固定租金的部分（如有），根据准则属于可变租赁付款额，应在实际发生时计入当期损益。

3.相关规则

（1）《企业会计准则第 21 号——租赁（2018 年修订）》第四十五条 在租赁期内各个期间，出租人应当采用直

线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

第四十八条 出租人取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，应当在实际发生时计入当期损益。

（2）《企业会计准则第 21 号——租赁（2018 年修订）》 第十八条 租赁付款额，是指承租人向出租人支付的与

在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

（一）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

（二）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

（三）购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；

（四）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

（五）根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。实质固定付款额，是指在形式上可能包含变量但实质上

无法避免的付款额。

可变租赁付款额，是指承租人为取得在租赁期内使用租赁资产的权利，向出租人支付的因租赁期开始日后的事实或情况发生变化（而非时间推移）而变动的款项。取决于指数或比率的可变租赁付款额包括与消费者价格指数挂钩的款项、与基准利率挂钩的款项和为反映市场租金费率变化而变动的款项等。