增值税法变化(十三)：土地使用权出租如何缴纳增值税？

2026-02-07

最近有同行知名财税老师发给我一个别人的小视频，是讲出租土地使用权在增值税法实施后如何缴纳增值税的问题，那也是错的离大谱，因此大家不能人云亦云，要加以甄别，别被误导，该人的视频中还有不少错误。

那么在2026年开始纳税人出租土地使用权该如何缴纳增值税呢？

一、配套文件未延续：

首先我们查阅了增值税法及其实施条例的配套文件，没有对老土地使用权对外出租给予简易计税的优惠政策，确定原来的简易计税政策被取消了。

二、出租不动产适用税目：

没有延续特殊政策，那就得回归正常的纳税规则了。在2026年以前根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。这个条款在增值税法实施后并没有发生变化，仍然适用2026年以后，因此，出租土地使用税的适用税目为“不动产经营租赁”。

三、出租不动产适用税收政策：

（1）根据《中华人民共和国增值税法》第十条　增值税税率：

（一）纳税人销售货物、加工修理修配服务、有形动产租赁服务，进口货物，除本条第二项、第四项、第五项规定外，税率为百分之十三。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，除本条第四项、第五项规定外，税率为百分之九。

（2）根据《中华人民共和国增值税法》第十一条　适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。

根据上述《中华人民共和国增值税法》及财税〔2016〕47号文税收政策规定，纳税人出租土地使用权按不动产租赁服务缴纳增值税，一般纳税人适用9%税率，小规模纳税人统一按照3%征收率。

即一般纳税人：应纳增值税税额=（全部价款和价外费用）÷（1+9%）×9%

即小规模纳税人：应纳增值税税额=（全部价款和价外费用）÷（1+3%）×3%

四、小规模纳税人能不能适用减按1%优惠政策？

根据《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号）第三条规定，.自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生除销售、出租不动产或者转让土地使用权之外的增值税应税交易，依照3%征收率减按1%征收率征收增值税；按规定预缴增值税的项目，当期在预缴地实现的全部价款、预收款（均不含增值税）合计达到增值税起征点的，减按1%预征率预缴增值税。 

因此，小规模纳税出租不动产（出租土地使用权适用该税目）不能适用3%征收率减按1%征收率征收增值税。

五、出租土地的优惠政策：

▌根据《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）二、免征增值税的项目 

（一）自2026年1月1日起，下列项目免征增值税。

8.农业生产用地，具体包括： 

（1）将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产。

（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

（3）采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产。

▌根据《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号），起征点免税政策。

六、原出租土地税收规定：

根据财税[2016]36号文件规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人对外出租土地使用权适用简易计税方法，适用征收率为5%。

七、出租土地使用权的变与不变：

1、一般纳税人出租老土地使用权计税方法取消了简易计税，没有选择的余地了；

2、小规模纳税人出租土地使用权计税方法没有变化，主要是简易计税征收率由5%降为3%；

3、纳税人出租土地使用权适用税目没有变化，还是按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

4、小规模纳税人出租土地使用权可以适用起征点优惠政策，低于起征点的免征增值税。

5、自然人出租土地使用权可以适用起征点优惠政策，低于起征点月摊销额10万元的免征增值税。

6、自然人出租土地使用权可以申请代开增值税专用发票。